Interview mit dem Beiratsvorsitzenden Udo Reinke aus Preetz:

Modernisierung – die große Herausforderung für Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Handlungsbedarf ist enorm, die Gesetze erleichtern die Entscheidungsfindung, Fördermittel stehen bereit – und doch tun sich Wohnungseigentümergemeinschaften schwer, dringend erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen anzupacken. Warum das so ist und wie man mögliche Hindernisse aus dem Weg räumt, darüber sprachen wir mit Udo Reinke, dem Beiratsvorsitzenden der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Zappenweg 8 in Preetz.

Udo Reinke: Unsere Wohnanlage stammt aus dem Jahr 1968, ohne dass bis 2008 nennenswert in das Gebäude investiert wurde. Dass die 40 Jahre nicht spurlos an dem Haus vorübergingen, sah man auf den ersten Blick. Einige Bewohner beklagten zunehmend, dass sie „zum Fenster raus“ heizen. Und dann waren da noch die wankendorfer Mietwohnungsanlagen, die modernisiert in schönstem Glanz erstrahlten... Das alles hat uns als Beirat aktiv werden lassen.

Udo Reinke: Wir sind 21 Eigentümer, die zu ihren Wohnungen ein ganz unterschiedliches Verhältnis haben. Da ist man nicht automatisch gleich einer Meinung. Deshalb haben wir als Beirat erst mal weitere Informationen eingeholt, damit wir überhaupt eine vernünftige Diskussionsgrundlage hatten.

Udo Reinke: Unsere Wohnanlage wurde von Anfang an von der wankendorfer verwaltet. Und da wir die schönen, modernisierten Wohnanlagen der Genossenschaft kannten, haben wir die wankendorfer zu Rate gezogen. Planer und Techniker haben dann einen Maßnahmenkatalog aufgestellt, der sich in zwei Teile gliederte: in die Maßnahmen, die wir umsetzen müssen, damit das Haus nicht marode wird, und solche, die man sinnvollerweise machen könnte. Diesen Katalog hat die wankendorfer mit ihren Fachleuten auf mehreren Eigentümerversammlungen vorgestellt und wir haben darüber diskutiert.

Udo Reinke: Ehrlich gesagt: nein. Viele von uns entwickelten zwar eine Vorstellung, was das Beste für unsere Wohnanlage wäre. Aber es gab auch gegenteilige Meinungen, zum Beispiel, wenn Eigentümer aus Altersgründen nicht mehr investieren wollten, sie die Wohnung nicht selbst nutzen und so weiter.

Udo Reinke: Theoretisch ja. Denn die Zweidrittelmehrheit ist dann ausreichend, wenn es sich um eine „modernisierende Instandhaltung“ und nicht um eine bauliche Veränderung handelt. Aber gerade das hat ein Eigentümer angezweifelt und Rechtsmittel eingelegt. Inzwischen ist klargestellt: Die von uns geplanten Maßnahmen sind eine „modernisierende Instandhaltung“ – und wir haben sogar einen einstimmigen Beschluss dafür!

Udo Reinke: Da kamen mehrere Faktoren zusammen. Zum einen konnten wir Fördermittel beanspruchen. So kostet die ganze Modernisierung jeden Eigentümer nicht mehr als durchschnittlich 60 Euro im Monat. War das Gebäude dann energetisch auf dem neuesten Stand, konnten wir die Hausgeldkosten senken, so dass die Modernisierung quasi kostenneutral ist. Das war zum Beispiel für unsere älteren Eigentümer wichtig. Für die Vermieter unter uns war der Energieausweis das schlagende Argument: Denn im vorherigen Zustand der Wohnanlage hätte der Blick in den Energieausweis jeden neuen Mieter abgeschreckt und dem Eigentümer Leerstand beschert. Also kam auch für die Vermieter nur die Modernisierung in Frage.

Udo Reinke: Die kamen ins Spiel, als wir über die „Muss“- und „Kann“-Maßnahmen diskutiert hatten und zu einer Entscheidung kommen mussten. Da hat uns die wankendorfer drei „Modernisierungspakete“ geschnürt und die Kosten dafür ermittelt. Um Fördermittel aus dem CO₂-Gebäudesanierungsprogramm zu erhalten, muss die Fassade mit einem Vollwärmeschutz ausgestattet sein und die Dach- und Kellerdecken müssen isoliert werden. Da fiel das kleinste Modernisierungs-Paket schon raus. Die Fachleute von der wankendorfer haben uns Laien anschaulich erklärt, dass ein Vollwärmeschutz nur sinnvoll ist, wenn man auch die Kellerzugänge isoliert, damit sie keine „Kältebrücke“ bilden. Und da unser Dach zwar noch ein, zwei Jahre ausgehalten hätte, aber dann zur Erneuerung fällig gewesen wäre, war es günstiger, das jetzt gleich mit zu beauftragen, als in zwei Jahren das teure Einrüsten noch einmal zu bezahlen und wieder auf einer Baustelle zu leben.

Udo Reinke: Also, ohne das Wissen und die Erfahrung der wankendorfer Fachleute wären wir mit unserem Vorhaben schnell an Grenzen gestoßen. Was Planung und Technik angeht, hat die wankendorfer jederzeit die richtigen Leute, die auch bauunerfahrenen Eigentümern verständlich machen können, was wichtig ist und was man für eine richtige Entscheidung beachten sollte. Und für Rechts- oder Finanzierungsfragen kamen dann externe Partner hinzu wie beispielsweise die Investitionsbank. Bei Kleinigkeiten hat man manchmal das Gefühl, dass die Wege in so einem großen Unternehmen wie der wankendorfer länger sind, aber schließlich entscheidet das Ergebnis. Die wankendorfer ist auch nicht die billigste. Aber unterm Strich fahren wir durch die vielen günstigen Konditionen, die wir als wankendorfer WEG nutzen können, auch kostenmäßig gut.

Udo Reinke: Vor allem eins: schnell sein! Wir haben mit unserer Entscheidungsfindung, auch wegen des Rechtsstreits, etwa ein Jahr gebraucht. Allein in dieser Zeit sind die Preise für Dämmstoffe um über 20 Prozent gestiegen! Und die Preisspirale wird sich weiter nach oben drehen, denn Modernisierung ist ein Riesenthema. Natürlich ist auch der Inhalt in den Fördertöpfen begrenzt. Noch stehen Mittel zur Verfügung, aber wie lange noch und zu welchen Konditionen, kann sich spätestens beim nächsten Regierungswechsel schnell wieder ändern.

Also: nicht zögern, sondern anpacken! Und was ich wohl nicht extra betonen muss: Man sollte sich einen Verwalter suchen, der sich bestens mit energetischer Modernisierung auskennt – so wie die wankendorfer!

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